点击这里给金令牌猎头顾问发消息
 金令牌首页 金令牌猎头 十佳职业经理人评选 最佳雇主评选 加入俱乐部 《职业经理人周刊》 会员区   薪酬调查报告登录 简体 
Rss订阅
地产商业猎头
《职业经理人周刊》 猎头公司
职业经理人俱乐部首页 >> 经理人资讯 >> 地产商业 >> 行业动态 >> 正文

文旅地产成败录: 蜜糖还是砒霜


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2019/6/5
猎头职位搜索
猎头|自助猎头
兼职|推荐人才
苏宁置业肯定不会想到,仅仅一个月后,如日中天的万达文旅就遭遇被甩卖的命运。一年多后,万达大部分文旅项目的运营团队也被售予融创。时至今日,万达虽然度过危机,但万达文旅的元气仍待恢复。
著名猎头机?#38599;?#33616;金领职位
金令牌搜索企业 职位 经理人 专访 社区 会员
国际探险旅游/体育产业集团公司-总经理150-300万北京 成都
著名文旅集团-总经理 300-400万北京 郑州
理大型地产开发运营商(一二级联动开发)-影视产业园区总经理 70-120万北京 河北
地产金融控股集团--金融资本?#34892;?#24635;经理300-600万 北京 上海
知名多元化集团商业地产部招商总监 50-70万北京 山东
旅游地产总经理--集团投资公司 80-120万广西 上海
足球事业部总经理--体育房地产投资公司 50-70万北京 杭州
国家级农业开发园区--产业园总经理60-120万+期权北京 河北

2017年6月,苏宁置业投资开发管理部提交了一份《关于文旅地产发展现状研究报告》,作为公司进军文旅行业的重要参考。报告除了分析文旅地产大势之外,还列举了4个成功案例做参照。其中,万达文旅作为第一个案例被详细介绍。

伴随着旅?#38382;?#22330;?#22836;?#22320;产业的发展,中国文旅地产的市场规模逐渐做大。但由于受经济周期影响大、对运营能力要求高,文旅地产也成为楼市泡沫的聚集地。

从上世纪90年代的海南房地产泡沫,到如今的特色小镇投资过热,在文旅地产的发展史上,到处?#21152;?#20808;驱者留下的遗迹。

但房地产企业仍然不断进军文旅地产。近年来,万达、恒大、融创、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等房企,都在文旅项目上有深度尝试,另有不少企业显示出对“诗和远方”的兴趣。

据不完全统计,目前百强房企中已?#34218;?#21322;数布?#33267;?#25991;旅地产。分析人士指出,文旅和地产本是两个不同的概念,文旅地产项目的运营也与房地产项目的运营有着本?#26159;?#21035;。且与以往相比,文旅地产面临的挑战仍然存在,甚至更大。

这些?#26696;?#21518;继的开发商,能够全身而退吗?

文旅项目拖垮上市公司

从项目区位和业态类型的角度,文旅地产大致可分为两类:一是位于城市核心区或近?#36857;?#20197;大型游乐项目为主要业态的城市综合体;二是位于旅游景区,以景区的自然环境或人文环境为主要卖点的综合体。

对于房地产企业来说,这两类项目的开发运营模型较为类似,均为“房地产先行、带动后续开发和运营;再通过项目运营,提升整体区域价值”。

但从风险的角度来看,业界普遍认为,后者的风险更大。因为在项目开发阶?#21361;?#36825;类项目容?#36164;?#29615;评、规划等政策的影响;在运营阶?#21361;?#36825;类项目的人口吸附力不如市郊文旅项目,且容?#36164;?#21040;经济周期等因素的影响。

文旅地产开发中的风险普遍高于传统房地产项目,即使专业运营商,也难免在文旅项目中栽跟头。近年来,因个别文旅项目进展不力,而拖垮公司整体开发节奏的案例,可谓比比皆是。

2015年6月,阳光100宣?#36857;?#23558;?#23637;?#33402;人李亚鹏及其北京中书投资控股有限公司持有的雪山艺术小镇51%股权,作价1.938亿元。该项目位于丽江市束河古镇,包含住宅、商业等多种业态,又嫁接了丽江当地的文化元素,是一个典型的文旅地产项目。

李亚鹏出售项目的直接原因为资金链断?#36873;?#30001;于其中的住宅部分销售不畅,李亚鹏无法按期兑现投资者的回报,才选择将项目股权出售。实际上,受这一项目的后续影响,李亚鹏还在去年10月一度被列为失信被执行人。

相比之下,中弘股份在文旅地产中的遭遇可谓万劫不复。

2018年12月28日早间,股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份,被深交所摘牌。上市8年后,中弘股份正式告别资本市场。当时,中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

中弘股份以北京的商住项目起家,2010年借壳登陆A股后启动全国化布?#37073;?#20844;司在吉林浙江、海南、云南等地获取的项目均为文旅地产项目。

2017年3月,北京先后出台调控楼市的“317新政”和“326新政”。市场大受影响,商住市场更是跌入冰点。中弘在北京的项目不仅未能获得销售现金流,而且陷入退房风波。

缺乏现金流的支?#37073;?#20174;2017年下半年开?#36857;?#20013;弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中,位于浙江?#24067;?#30340;新奇世界文旅项目尤其?#29616;兀?#28041;及多个资管计划违约。同时,中弘于2017年获取海南的文旅项目“半山半岛?#20445;?#24456;快陷入产权漩涡,不仅令中弘陷入司法纠纷,而且未能对业绩带来贡献,尾大不掉。

实际上,即使抛开北京楼市调控的影响,中弘也会因陷入文旅泥潭而难以脱身。文旅地产的投资周期长、回款速度慢,由于该类项目布局过大,2014年至2017年,中弘股份的经营活动现金流一直为负。

2018年,中弘三次尝试重组、转让股份等方式进行自救,但一直未果。这也影响到公司的股价表现。9月13日至10月18日,中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值(1元),满足了退市条件。中弘也成为A股史上首个因股价连续低于面值而退市的上市公司。

难?#22253;?#33073;房地产依赖

“房企开发运营文旅项目不畅或失败的原因,大多是因为对?#38382;?#20272;计不足。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云近日向21世纪经济报道表示,文旅项目和传统房地产项目是完全不同的运营思路,企业很容易把问题想的简单化。

文旅地产的业态往往十分丰富,大多包含住宅、酒店、商铺、游乐、公共,甚至农业等性质,对开发运营的要求很高。

蔡云认为,房企从事文旅项目开发的优势在于资金实力强,能够在前期大量投入。但很多企业往往耐心?#36824;唬?#23588;其在前期房地产销售结束后,对长期的运营缺乏耐心。“文旅地产?#36824;?#26159;盖房子,往往还包括医疗、养老、服务、交通、安全等各种配套,这都需要长期、专业的运营。”

事实上,现阶段介入文旅行业的房企,不排除?#22411;?#26426;和炒作的成分。但更多有?#29260;?#19994;战略层面的考量,比如能提供稳定现金流(运营成熟阶?#21361;?#26377;助于品牌形象的传播,等等。

但从实际操作情况看,短期内开发商似乎还难?#22253;諭讯?#25151;地产业务的依赖。即使一些想彻底转型文旅的企业,进展也不尽如人意。

华侨城是业内?#26174;?#28041;水“旅游+地产”概念的企业,由于具有欢乐谷等知名IP,华侨城的旅游和地产业务被认为实?#33267;?#20114;相支撑的效果。但从业绩构成来看,近年来华侨城旅游业务的收入占比有所下滑。

年报显示,2018年华侨城实现营收474亿元,其中旅游综合业务收入196.57亿元,房地产业务280.45亿元。在整体营业收入占比中,旅游占总营收比重为41%,房地产占比为59%。多年来,华侨城的旅游业务营?#29031;?#27604;仍未突破50%,房地产继续成为公司的主要营收来源。

相比之下,新华联的转型更为艰?#36873;?#26032;华联在2012年便确立了“由房地产向文化旅游转型”的发展战略。但根据年报,2018年新华联实现营业收入140亿元,其中,商品房销售类营收为114亿元,占比81.1%。

蔡云认为,未来房企涉足文旅产业,面临的困难将多于以往。一方面,地方政府会更多地要求企业先行做配套,而不是率先开发房地产项目。这可能会打消一部分企业的积极性。另一方面,在政策上,监管层近年来不断发文,严控主题公园、特色小镇的房地产化倾向,这也会对“房地产先行”的商业模式带来冲击。

蔡?#31080;?#31034;,房企要想在文旅领域深耕,一方面要做好?#25353;?#25345;久战”的心理准备,另一方面,可以通过与专业的运营机构合作的方式,提高运营的专业化水平,真正让文旅项目活起来。

(来源:21世纪经济报道)


我们尊重原创者版权,除非我?#20392;?#23454;无法确认作者以外,我们都会注明作者和来源。在此向原创者表示?#34892;弧1就?#36716;载文章完全是为了内部学习、研究之非商业目的,若是涉及版权等问题,?#22478;?#32852;系 [email protected] 或致电 010-85885475 删除,谢谢!

发表评论:
主题:
内容:
匿名发表 验证码: 登录名: 密码:   个人 企业
发帖须知:
一、请遵守中华人民共和国有关法律法规、?#24230;?#22269;人大常委会关于维护互联网安全的决定》《互联网新闻信息服务管理规定》
二、请注意语言文明,尊重网络?#36182;攏?#24182;承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。
三、管理员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容。
四、您在本站发表的?#26376;郟?#26412;站有权在网站内转载或引用。
五、发表本评论即表明您已经阅读并接受上述条款。
金令牌猎头
企业找猎头   职业经理人找猎头
地产商业行业相关资讯
更多>> 
地产商业行业焦点企业对话
更多>> 
地产商业行业相关职位
更多>> 
地产商业行业相关企业
十大猎头公司推荐金领职位
关于我们 | 招聘猎头 | 猎头 | 自助猎头 | 悬赏招聘 | 十佳职业经理人评选 | 年度最佳雇主评选 | 会员登录 | 企业 | 职位 | 设为主页
联系我们 | 法律声明 | 搜索 | 猎头招聘 | 猎头公司 | 《职业经理人周刊》 | 职业经理人俱乐部 | 沙龙活动 | 资讯 | 刊例 | 收藏本站
Copyright® 版权所有  猎头服务 微信:AirPnP   TEL:010-85885475   E-MAIL:club@execunet.cn
京ICP备05025905号   京公网安备110105001605
点击这里给金令牌猎头顾问发消息 猎头顾问  
热血传奇 万宇